陈会林整理：中国古代的房地产
陈会林整理
材料来源：http://www.mytaofun.com/bbs/thread-
从古到今，房子一直是个社会热点话题
衣食住行，除去解决温饱的吃穿，住房在人们生活重要性的排行中名列第三，在刚刚过去的一段时间里，中央媒体多次报道房地产市场存在的问题，国务院也出台了关于房地产市场的新政策，在这个节点上，我们搜集了古代房地产市场的相关资料，并希望从中能找到一些可以为今天借鉴的举措。
古代没有“职业”开发商
古代开发商囤地一亩十大板——古代没有职业开发商，房屋买卖以二手房为主。在我国古代，最不利于职业房地产开发商生存的，是政策因素——古代政府不允许商人购置大量土地。每超指标买一亩地，须挨10大板。
古代有没有房地产开发商，得看我们怎么给“开发商”下定义。如果我们所说的开发商指的是现代房地产开发企业，那么中国古代肯定是没有这样的开发商的，因为中国古代没有企业，而且在古代，房地产市场主要还是以二手房买卖为主。
在古代，一套住房的第一代业主，一般都是自主建房，也就是说，这套住房最开始一般都不是从市场上买来的，都是第一代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，古代房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。
不过在隋唐时，倒是有人专门开发商铺，盖好之后，或租或卖，从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦的人，就是其中的佼佼者。
窦这个人非常传奇，他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个官员，住在长安城。窦先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了，一直没人买。窦把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯人做生意，平均每天都能收到几千钱的房租。
再后来，窦听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。
除了像窦这样的开发商，一些朝代的官府自己就是开发商。比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只是负责修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的租给老百姓，给国库做了很大贡献。
但是，所有这些开发商都不是专门从事房地产开发的。也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末，中国一直没有职业的开发商，只有业余的开发商。超指标囤地，一亩打10板子。
为什么古代没有纯粹的房地产开发商？
首先，从汉朝开始，人们一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。
其次，开发房地产最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其是买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般都很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，把钱都借给别的行业老板了。
史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子，一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，最多的一次才贷来15000文。这点儿钱别说搞房地产开发，吃一顿大餐都不够。
直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。
在中国古代，最不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体些说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。
以唐朝为例。唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。
政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基地；如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基地。
在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民，“贱民老板”去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢？
唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨10大板。
古代的“房地产估价”行当
在古代，田宅的买卖一直以来都较为频繁，因而客观上也就孕育了“房地产估价”这个行当。从汉代的文献及现今出土的砖契、石碑看，就有专门对土地与房产进行估价的记载。譬如四川郫县出土的东汉簿书碑上就刻有“何广田八亩质(值)五千”、“王汶田顷九十亩贾(价)卅一万”的碑文，考古学家推定这应当是对田产估价后的凭证。
据学者考证，南北朝时期就孕育了房地产评估这个行业。在南朝梁代时，梁高祖萧衍为了在南京的钟山建造大爱敬寺，欲强行购买王骞的80余顷良田。王骞本是南朝的士族，况且这些田地都是祖上东晋丞相王导的赐田，因而表示坚决不卖。梁高祖十分愤懑，“遂付市评田价，以直逼还之”，还通过聘请房产评估师按市场价评估，然后威逼赎买。
《文苑英华》一书中也曾记载陈代有个名叫徐枢的地主，因为亟需用钱，便要变卖房产，遂聘请业内人士进行市场估价，并张贴榜文在城内出售，后以4万贯的价格成交。唐代则明令禁止一般性的田产交易，尤其对私下及黑市交易有着更为严苛的管束。然而对于寺庙的房产与田地的买卖则不在监管的范围内，从现今遗存的唐代文献中就有不少关于寺庙田产的交易记录。
宋代将“计产定资”作为赋税征收比率的依据。不少地方官衙就是通过评估百姓家中尤其是屋产的多寡来核定财产税的征收额度。
在古代，除了官差、胥吏充当“房产估价师”的角色外，民间还有一些专门从事房产估价行业的人士，如当时就有一种专门从事评估庄宅的牙人，谓之“房牙”。房牙的职责就是根据目前市场的房价走势及房屋成色制定售价并向买家兜售，类似于今天的房产中介商。元代遗存的地契中就载有泉州路一户人家欲将祖上留存的一处宅邸出售，“此宅居于城内，有花园一段、山一段、亭一所、房屋一间及花果等草木在内”。当时泉州府内的房牙蔡八郎招引城东隅的阿老丁前来就买，经官牙议定时价折合中统宝钞60锭，双方还立下契约为证。但是房牙有时也会媚富欺贫做出不公正的估价，《宋会要辑稿》中就载有小民承佃官田之时，“田宅牙人虚添亩角，增抬钱数”。为此，历朝律例中对牙商欺罔邻里之事，都详细规定了惩处的条规与量刑的依据。（据《百科知识》）
古代唯一一个给穷人盖房子的皇帝
北宋政府在首都开封设了四家“福田院”，每家福田院都有几百间住房，凡是逃荒入京的流民、赤贫破家的市民、无人奉养的老人，都有资格在里面居住，不管住多长时间都免费。不光住免费，吃也免费，政府供应一日三餐。
到了南宋，福田院没有了，政府又开设了分工更加明确、服务更加周到的居养院、安济坊和漏泽院，其中安济坊的功能是慈善医疗，漏泽园的功能是安葬无人认领的尸体，居养院的功能则是住房保障：让遭了天灾的居民和无家可归的乞丐居住。这个措施一直延续到南宋中叶。
住房保障做得最好、甚至有些理想主义的朝代是明朝。确切地说，是明朝初年。大家都知道，明朝的开国皇帝朱元璋是小农出身，受过苦，知道穷人没饭吃、没房住的滋味，所以他做了皇帝之后，要求手底下的官员，一定要让全国所有没饭吃的人都能填饱肚子，所有没房住的人都能住上自己的房子。
我读过《明太祖实录》，这套书第92卷写道，洪武七年农历八月，朱元璋给南京的官员下了一道圣旨，让他们找一块空闲土地，盖260间瓦房，供没有住房的南京人居住。一个月后，他又给上海(当时叫华亭县)的官员下了一道圣旨，让他们对宋朝留下来的居养院进行翻修，修好后让没有住房的上海人居住。这两道旨意下发之后，南京和上海的地方官很快地执行了，朱元璋很高兴，认为试点成功，在当年年底，又给中央的官员下了一道旨意：“令天下郡县访穷民，无告者，月给以衣食，无依者，给以屋舍。”(《明太祖实录》卷93)没饭吃的，国家给饭食；没衣服穿的，国家给衣服；没房子住的，国家给房子。而且全国各地都得这么做。中央的官员一想，这办不到啊，找朱元璋解释，朱元璋说：“尔等为辅相，当体朕怀，不可使天下有一夫之不获也。”(《明太祖实录》卷95)你们在我手底下当官，就得体会我的心情，我可不想让我的百姓没饭吃、没房住！
朱元璋的要求有点儿高了，不过朱元璋的理想是好的，中国古代那么多皇帝，他是第一个逼着官员在全国范围内给穷人盖房的皇帝，也是唯一的一个。
古代卖房须邻居同意
除了看房价，古代人买房也考虑位置和周边环境是否合适。古人跟我们一样重视居住环境，最著名的例子就是孟母三迁。不过，古代人买房最有意思的一点，还在一个叫亲邻纠纷的问题上。
现在人们买房之前，一般都是调查房子的权证是否齐全，质量是否过关。而古代人买房之前，主要不是调查房子的权证和质量，而是调查卖主，搞清楚他的家人、族人和邻居是否同意他卖房，因为在古代，一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房产部门的批准，却需要通过卖主家人、族人和邻居的批准。正规的做法是拿一个小本子，把亲戚邻居的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。
南北朝房价高得让人害怕
如今，有些经济学家替房地产开发商说话时喜欢横向比较：某某城市房价涨到了多少，是我们这地方房价的多少倍；或者某某国家房价有多高，是中国房价的多少倍，等等。幸亏这些经济学家没有留心南北朝时期的房价，要不一旦跟南北朝的房价来个比较，我们现在买房子实在是太便宜了。
如果只看交易形态，在南北朝买卖房产要立合同，要交契税，谁想卖房，就在门上贴个广告招揽买主，甚至还有人做中介，既当掮客又当估价师——以上种种跟现在也差不多，所以并不稀奇。稀奇的是，那时候社会经济还非常落后，房价居然也能涨到天上。比如说，南朝有个蔡廓，在开封建了一处房子，经他哥哥按市价估算，值50万钱；南朝还有个王琨，在广州买了一处房子，花130万钱；北魏建都洛阳后，许多官员在洛阳建房或购房，竟有人耗费上千万。
或许您会说，南北朝时期的建筑面积超大，虽然贵，但物有所值，其实当时的城市规划不允许有太大的房子存在，仅以北魏都城洛阳为例，全城220个坊，每坊500户平民，每户占地不超过
世界银行有个说法：当房价超出居民收入的6倍时，就会对居民幸福构成威胁，而《南齐书》记载，“其民资不满三千者，殆将居半。”也就是说，半数居民的收入只有几千钱，那几百万的房价是居民收入的上千倍，放到现在，这个数字能把世界银行的分析家们全吓疯。
问题是房价高到这个地步，怎么还卖得动呢？这是因为除了穷人还有富人，对穷人来说房价是高，对富人来讲却不算什么。前面提到的蔡廓是个太守，据说他到城门口转一转，就能有六七万钱的进项，50万钱的房价不用怎么转就转出来了；王琨是个刺史，刺史年薪两千石，折合铜钱近100万，130万钱的房价不过一年多的薪水而已；至于北魏时在洛阳大批购房的那些人，不是皇亲国戚就是豪门大族，平时吃一顿饭还数万钱呢。可以推想，如果现在的开发商生在南北朝，还会继续抬高房价，因为房价再高也有人买。
唐朝房价大跌时没救市
唐宣宗大中十年，敦煌居民沈都和因为急等钱用，卖掉了自家的房子。按照惯例，他跟买方签了一份房屋转让合同，合同上写道：“慈惠乡百姓沈都和，断作舍物，每尺两硕
翻译过来就是说沈都和这套房子按面积计价，每尺价值小麦两硕
合同上写的“一尺”是指一平方尺，唐朝一尺有
这样算来，也就是当时每平方米的房子能卖1555元。放在一千多年以前的敦煌，当时的“工薪阶层”月薪大多在300元以下，像这样的收入水平，就是一年不吃不喝，也只能够买两三平方米的房子，倘若想买一套像模像样的房子，恐怕得忙活几十年。
值得庆幸的是，这样的状态并没维持多久，敦煌房价在每平方米1555元这个制高点上盘旋了一会儿，很快就急转直下，像一架失事飞机那样栽着跟斗俯冲下去。套一句比较现代的说法，敦煌楼市崩盘了。
唐昭宗乾宁四年，敦煌居民张义全卖房，“东西一丈三尺五寸，南北二丈二尺五寸”，只卖了小麦“五十硕”。一计算，建筑面积
面对当时的楼市崩盘，唐朝政府并没有出手救市，这倒未必是因为它在替广大购房者着想，才容许房价不断下滑的，而极有可能是因为以下几个原因：
第一，当时没有专门的开发商，所谓房地产交易只是在业主之间进行的二手房买卖，而业主们作为一盘散沙，是没有能力游说政府做出救市决策的。
第二，当时房地产行业在整个国民经济领域所占的比重非常小，无论这个行业是否兴旺，都不会导致当时的GDP下滑。
第三，当时的财政收入主要来自于田赋和人头税，政府从来没有想过卖地生财，房价暴涨也好，暴跌也罢，政府不关注。
古代也有蜗居和房奴
研究古代房地产多年的著名专栏作家李开周说：古代不仅有蜗居，也有房奴。北宋初年有个大学士叫陶毂，他亲眼见过老百姓的住房是多么紧张。“四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿女。”就是说房子太小，就在房子天花板和地板的中间加一层，隔成小复式。卧室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起来，让孩子们睡。这种一家三代挤一个小房子的居住生活，跟电视剧《蜗居》里出现的场景差不多。
宋朝江浙一带也出现过房奴，有个叫张仲文的宋朝人写了一本书，书名叫《白獭髓》，这本书里描写房奴生活：“妻孥皆衣蔽跣足……夜则赁被而居。”存款和借来的钱都砸到房子上了，只能节衣缩食还债，不但老婆孩子身上没一件好衣服，连被子都是租人家的。
清朝也有房奴。光绪年间，北京有人买不起房，就自己盖，盖也盖不起，就借钱盖，然后慢慢还。有一首竹枝词唱道：“搭得天棚如许阔，不知债负几多钱？”
至于古代贷款买房的事情是到清代才出现的，清朝就出现业主拿着产权证明去当铺办理抵押贷款，而真正意义上的住房按揭，是到民国时代才有。
古代公务员全都是无房户
说起中国古代的住房制度，最有趣的，当数官员的住房问题。
秦汉至魏晋南北朝时期，一般朝廷官员根本不敢奢望有自己的房子。秦朝官员的工资，实行“秩石制”，直接发粮食当工资。官员职位越大，也仅仅意味着，他能领到更多的粮食，并没有其他特权。从西晋开始，为优待官员，才正式按照官品占田。
然而，皇上给的地，和官员任职的地方常常不一致；而且按照唐朝末年之前的规矩，一旦官员退休，在职时的俸禄一律停发，这地也得还给皇帝。
为了省却许多麻烦，更是为了办公的需要，许多官员就直接把家安在了条件相对优越的衙署里——或者叫机关宿舍更合适。异地做官，则举家搬迁到新宿舍。如果不幸被淘汰出官场，那就想办法另谋生路或者回老家过日子。
唐末以后，退休的官员有幸能领到一半的俸禄，但退休后的住房问题，政府还是不管。南宋还规定凡各级地方政府官员休官后，三年内不许在任职地居住，倘在当地有亲属，或置有财产，三年以后也不许居住，违反者处一年徒刑。
古代房产税，房间越多税也越重
房产税并不是现代才有税种，有证据表明，中国大概是最早征收房产税的国家。《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布相当于当时课征的房产税，属于土地税的一部分，对三种房屋征收。
作为一个独立的税种，而不再并入土地税中征收，房产税是以唐朝建中四年(公元783年)征收的“间架税”为始的。当时的户部侍郎赵赞以“军用不给”为由，建议兴办“间架税”。“所谓间架者，每屋两架为间”，即是一种以房屋为课税对象的财产税，又称“屋税”。其征收方法，为“上屋税钱二千，中税一千，下税五百”。据此可见其纳税人是房屋的所有者，课税对象是房屋，计税依据为房屋的外部标志，即分上屋、中屋和下屋三等，税率为比例税率，上等房屋交税钱二千，中等房屋交税钱一千，下等房屋交税钱五百。而对于隐匿不报者，“敢匿一间，杖六十，赏告者银五十缗”。
这种不问有无收益，见屋就征的做法，使当时的一些“衣冠士族，或贫无他财，独守故业，坐多屋出算者，动数十万，人不胜苦”。一般平民，更不堪负担，“税屋，所中吏秉笔持算，入人庐舍而抄计，峻法绳之，愁叹之声，遍于天下”。
在当时，这种“间架税”其实就是苛捐杂税的一种，因此到了兴元元年(公元784年)，泾原兵在长安发生兵变，即在长安市上提出不纳间架、除陌两税的口号，可见人民对其反对之强烈，这也致使唐德宗被迫将它与其它杂税一并废除。后来各朝均有征收，但时征时停，停征时并不是不对房屋征税，而多是将其并入土地税中一起征收。
“清朝初期，地方杂税大兴，宛、平两县有铺面行税；有的地方有间架房税；江宁有布廛输钞；京师有琉璃、亮瓦两厂计檀输税”。这些都属房屋税，至乾隆年间，逐渐废止。
1840年鸦片战争以后，在西洋列强霸占的一些大城市的租界内，借口充裕捕房经费，先后强行开征房捐一类的捐税，才终于开始了近代房捐史的真正源头。
太平天国英王府当时他们也征收房产税。
在太平天国的部分辖区内，也曾一度有过房捐。其征收方法又有不同，是以间数为标准，按日起捐。据史料记载，征额为：嘉兴每日每间三文，桐乡也是每屋每日三文，常熟则为每间屋，每日捐钱七文。这样的征收，对于平民百姓而言，其负担并不轻松。
清光绪二十四年(公元1898年)，由户部通令各省审查城市集镇的铺户行店数，抄袭租界办法，规定房捐章程：“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税10%。”但当时还未实行就奉命停止。
后来在八国联军战事结束，辛丑条约签订后，清政府承担了巨额的赔款，但清廷当时已收入骤减，支出大增，国库空虚，因而清政府就将赔款额向各省分摊，所以使得房捐章程于光绪二十七年(公元1901年)又重新试办并付诸实施，但各地执行不一。“浙江首先开征，但仅抽及铺户行店，民房住户并未课及。铺户每月租价在三千钱或三元以下的，免税。嗣后直隶、江苏、广东、江西、湖南、安徽、福建、陕西等省陆续试办。”
辛亥革命后，仍沿用旧制，但名称不一，有的叫“市政总捐”，有的叫“特捐”，有的叫“警捐”，有的叫“店铺捐”。到1915年房屋税被称为房税。“房税是对铺户行店房屋及居民住宅所征收的税。税率是以铺户行店按每月实缴租赁价的20%课征，居民房屋按每月实缴租赁的5%征收，自有房产比照面积相仿的租赁价计征。房税征收机构为财政局，也可为警察局或公安局。房税则为地方收入，由各省自定章程，自己征收，故各地不一。”
