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“小区公共车位归全体业主所有”的法律依据

很多人说《物权法》规定“小区公共车位归全体业主所有”,其实不是这样的。现行《物权法》以及《物业管理条例》都没有这样的规定。

“小区公共车位归全体业主所有”实际上是个常识、常理。就目前(2019年)来看,其直接的法律依据不是《物权法》,或者说没有直接的法律依据,其间接的法律依据是20178月最高人民法院对重庆市豪运房地产公司与帝景豪苑业委会车位纠纷案的民事裁定。该裁定明确了一项规则,即:在业主建设用地使用权之上的公共停车位,若开发商不能证明其享有所有权,就归业主共同所有,而证明所有权的关键,在于能否取得不动产登记所有权。

下面我们来看看这起车位纠纷案的诉讼经过及最高人民法院的民事裁定。

 

重庆市豪运房地产开发有限公司是重庆市九龙坡区帝景豪苑小区的建设单位。20071月,重庆市规划局作由《建设工程规划设计方案审查意见书》,原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中,停车位地上393个,地下243个,共计636个。

2015327日,因豪运公司拟将部分车位岀租,帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告,内容为:“各位业主:近日,小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此,我们郑重声明,此事未征得小区业主委员会的同意!我们认为,小区地面停车位是利用小区公共用地设立的,属于小区业主共同所有,开发商和物业公司均无权擅自岀租或岀售。”

双方协商未果。豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼,请求依法确认地上停车位393个的权属归其所有。

一审法院驳回了豪运公司的全部诉讼请求。法院认为:帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,实际上并无建筑物,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。开发商将商品房向业主岀售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此,地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施,但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此,该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。

豪运公司不服一审判决,向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆市高级人民法院经审理后,作出二审判决,驳回上诉,维持原判

此后,豪运公司不服重庆市高级人民法院民事判决,向最高人民法院申请再审。最高人民法院依法组成合议庭对该案进行了审查,于20178裁定驳回豪运公司的再审申请

 

下面是最高人民法院的民事裁定书:

 

重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【2017)最高法民申2817号】

 

【当事人信息】

再审申请人(一审原告、二审上诉人):重庆市豪运房地产开发有限公司。

住所地:重庆市江北区杨河二村714-3号。

负责人:刘安红,该公司总经理。

委托诉讼代理人:骆志刚,男,该公司员工。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会。

住所地:重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区内。

负责人:徐二毛,该业主委员会主任。

【审理经过】

再审申请人重庆市豪运房地产开发有限公司(以下简称豪运公司)因与被申请人重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会(以下简称帝景豪苑业委会)车位纠纷一案,不服重庆市高级人民法院(2016)渝民终7号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

豪运公司申请再审称,(一)原判决适用法律错误。帝景豪苑小区建设用地使用权是豪运公司出资取得的,豪运公司是土地使用权人,根据《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第一百四十二条之规定,帝景豪苑小区建筑区划内规划的地上停车位应当归豪运公司所有。原判决未适用物权法第一百四十二条,而适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款,属于适用法律错误。(二)原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据。小区的绿化面积、共有面积、交通道路,经政府相关部门验收合格,备案可查。小区绿化还超过了规划面积,不存在任何占用共有面积的情况。综上,豪运公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

帝景豪苑业委会提交意见称,案涉车位属于小区业主共有,豪运公司不享有权利。(一)案涉车位使用的是全体业主共有的土地使用权。豪运公司给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后业主共同享有小区全部土地使用权。根据物权法第七十四条第三款的规定,占用了业主共有道路或场地,车位就应属业主共有。(二)豪苑公司不能取得案涉车位的所有权证,案涉车位不属于专有部分,产权应归全体业主共有。(三)案涉车位未计入容积率,且不参与规划建设用地面积分摊,产权应归业主共有。

本院经审查认为,本案焦点问题是:一、原判决适用法律是否确有错误;二、原判决认定基本事实是否缺乏证据证明。

(一)原判决适用法律是否确有错误

豪运公司申请再审认为原判决适用法律错误,应适用物权法第一百四十二条,而不应适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款。物权法第一百四十二条规定:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外,而《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定:建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库,两者并不矛盾。由于豪运公司向小区业主出售房屋,小区内的土地使用权也转移至小区业主,小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定,本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款之规定,在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售,而案涉车位不能取得产权登记,因此不能进行出售。故原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款并无不当。豪运公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由不能成立,本院不予支持。

(二)原判决认定基本事实是否缺乏证据证明

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体之规定,案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格,是开发商的基本义务,且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

综上所述,豪运公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

【裁判结果】

驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。

 

        审判长 潘勇锋

审判员 王季君

审判员 王丹

二〇一七年八月二十四日

  法官助理 周媛媛

  书记员 谢平

 

(陈会林整理)